Steigende Mieten, günstige Zinsen und die Sicherheit dieser
Anlageform haben dazu geführt, dass der Erwerb einer Eigentumswohnung oder
Hauses wieder sehr attraktiv geworden ist. Oft wird schon in jungen Jahren eine
Immobilie mit der Idee erworben, eines Tages dort selber einzuziehen. Und mit
dieser Idee entsteht das Problem, eines Tages eine wirksame
Eigenbedarfskündigung gegenüber dem Mieter aussprechen zu müssen.
Dabei gilt die Eigenbedarfskündigung als eine der
schwierigsten Kündigungen im Mietrecht. Viele Eigentümer bzw. Vermieter
schrecken davor zurück. Sie muss umfassend und stichhaltig begründet werden, um
auch in einem eventuellen Räumungsprozess bestehen zu können.
Kern der Kündigung ist die Darlegung des so genannten
„Selbst- oder Eigennutzungswunschs“ des Vermieters. Dieser muss durch
„vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ ernsthaft dargestellt werden. Man
muss dabei durchaus ins Detail und persönliche gehen, z. B. könnte eine
Scheidung ins Haus stehen, die Tochter gründet eine Familie und benötigt nun
die Wohnung oder eine ist eine finanzielle Bedarfslage vorhanden.
Es ist wichtig, alle Gründe aufzuführen, da ein sogenanntes
„Nachholrecht“ hier ausgeschlossen ist. Das bedeutet, nach dem Schreiben
aufgeführte Gründe können nicht mehr nachgereicht werden, kommt es zum Prozess,
werden diese Gründe nicht mehr akzeptiert.
In die Begründung gehört auch eine Aussage bzgl.
Alternativwohnungen, zu weiteren persönlichen Motiven (z.B. familiäre Bindungen
im Umfeld). Auch der Bedarf nach einem zusätzlichen Schlafzimmer, weil der
Partner ein Schnarcher ist, gehört zur Begründung.
Ganz wichtig und für den Laien unbedingt zu wissen: es gibt
Kündigungssperrfristen nach § 577 a BGB:
Wurde die Wohnung während der Mietzeit des Mieters in eine
Eigentumswohnung umgewandelt, so gilt eine Kündigungsfrist von 3 Jahren. Diese
Frist ist auch für den das Mietverhältnis übernehmenden neuen Eigentümer zu
beachten. In manchen Kommunen gelten länderspezifische Fristen, in Hamburg z.B.
10 Jahre.
Und auch die gesetzliche Kündigungsfrist ist zu beachten. Es
gelten gestaffelte Kündigungsfristen, je nachdem, wie alt das Mietverhältnis
ist. Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, gilt
- Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer bis 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer mehr als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer mehr als 10 Jahre: 12 Monate Kündigungsfrist – gültig nur für Mietverhältnisse, die vor dem 1.9.2001 begonnen haben
Heutzutage räumt das Bundesverfassungsgericht den
Vorstellungen des Eigentümers über seine zukünftige Lebensplanung Vorrang vor
den Interessen des Mieters ein, so dass eine Kündigung unproblematisch geworden
ist. Ausnahmen sind Härtefälle, wie z.B. Gesundheitsgefährdung.
Daher: keine Angst vor der Eigenbedarfskündigung, wenn
sie sorgfältig und am besten fachlich begleitet verfasst wird.
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