Mittwoch, 21. Juni 2017

Die Eigenbedarfskündigung























Steigende Mieten, günstige Zinsen und die Sicherheit dieser Anlageform haben dazu geführt, dass der Erwerb einer Eigentumswohnung oder Hauses wieder sehr attraktiv geworden ist. Oft wird schon in jungen Jahren eine Immobilie mit der Idee erworben, eines Tages dort selber einzuziehen. Und mit dieser Idee entsteht das Problem, eines Tages eine wirksame Eigenbedarfskündigung gegenüber dem Mieter aussprechen zu müssen.


Dabei gilt die Eigenbedarfskündigung als eine der schwierigsten Kündigungen im Mietrecht. Viele Eigentümer bzw. Vermieter schrecken davor zurück. Sie muss umfassend und stichhaltig begründet werden, um auch in einem eventuellen Räumungsprozess bestehen zu können.
Kern der Kündigung ist die Darlegung des so genannten „Selbst- oder Eigennutzungswunschs“ des Vermieters. Dieser muss durch „vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ ernsthaft dargestellt werden. Man muss dabei durchaus ins Detail und persönliche gehen, z. B. könnte eine Scheidung ins Haus stehen, die Tochter gründet eine Familie und benötigt nun die Wohnung oder eine ist eine finanzielle Bedarfslage vorhanden.
Es ist wichtig, alle Gründe aufzuführen, da ein sogenanntes „Nachholrecht“ hier ausgeschlossen ist. Das bedeutet, nach dem Schreiben aufgeführte Gründe können nicht mehr nachgereicht werden, kommt es zum Prozess, werden diese Gründe nicht mehr akzeptiert.
In die Begründung gehört auch eine Aussage bzgl. Alternativwohnungen, zu weiteren persönlichen Motiven (z.B. familiäre Bindungen im Umfeld). Auch der Bedarf nach einem zusätzlichen Schlafzimmer, weil der Partner ein Schnarcher ist, gehört zur Begründung.
Ganz wichtig und für den Laien unbedingt zu wissen: es gibt Kündigungssperrfristen nach § 577 a BGB:
Wurde die Wohnung während der Mietzeit des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, so gilt eine Kündigungsfrist von 3 Jahren. Diese Frist ist auch für den das Mietverhältnis übernehmenden neuen Eigentümer zu beachten. In manchen Kommunen gelten länderspezifische Fristen, in Hamburg z.B. 10 Jahre.
Und auch die gesetzliche Kündigungsfrist ist zu beachten. Es gelten gestaffelte Kündigungsfristen, je nachdem, wie alt das Mietverhältnis ist. Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, gilt


  •   Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
  •   Mietdauer bis 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
  •   Mietdauer mehr als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
  •  Mietdauer mehr als 10 Jahre: 12 Monate Kündigungsfrist – gültig nur für Mietverhältnisse, die vor dem 1.9.2001 begonnen haben
Heutzutage räumt das Bundesverfassungsgericht den Vorstellungen des Eigentümers über seine zukünftige Lebensplanung Vorrang vor den Interessen des Mieters ein, so dass eine Kündigung unproblematisch geworden ist. Ausnahmen sind Härtefälle, wie z.B. Gesundheitsgefährdung.
Daher: keine Angst vor der Eigenbedarfskündigung, wenn sie sorgfältig und am besten fachlich begleitet verfasst wird.

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